Co musimy wiedzieć przed rozpoczęciem budowy?

Kto z nas nie chciałby mieszkać we własnym, pięknym, przestronnym domu? Budowa domu to realizacja marzeń, ale i bardzo duże wyzwanie. Wymaga osobistego zaangażowania na każdym etapie inwestycji. Pochłania mnóstwo czasu, energii, pieniędzy i emocji. Każdy, kto podejmuje taką decyzję, chcę na końcu być zadowolony z osiągniętego efektu. Jest to możliwe pod warunkiem, że dobrze przygotuje się do całego przedsięwzięcia.
Poniżej przedstawiamy 20 rzeczy, które koniecznie musisz wziąć pod uwagę, zanim zaczniesz budowę swojego wymarzonego domu.

Działka – stan prawny

Zanim kupisz działkę od właściciela, musisz udać się do najbliższego starostwa powiatowego (wydział dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej) i do sądu rejonowego, i sprawdzić w księgach wieczystych następujące rzeczy:

  • czy ma ona status działki budowlanej, czy rolnej, a jeżeli i tej i tej, to czy jest z góry ustalone, na jakim fragmencie działki możesz wybudować dom,
  • czy sprzedający jest jedynym właścicielem, i czy jest uprawniony do sprzedaży tego terenu. Zdarzają się niestety przypadki oszustw przy sprzedaży nieruchomości.
  • czy działka nie jest obciążona tzw. hipoteką,
  • czy przez działkę nie przebiegają sieci uzbrojenia terenu – elektroenergetyczne, ciepłownicze, kanalizacyjne, gazowe, telekomunikacyjne, wodociągowe, a jeżeli tak, to czy nie koliduje to z twoimi planami budowlanymi,
  • czy teren jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), ustalanego przez gminę, określającym warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. To może dotyczyć na przykład kąta nachylenia dachu, planowanych na danym terenie inwestycji – dróg, centrów handlowych. Projekt domu musi być dostosowany do MPZP, inaczej nie dostaniesz zgody na jego budowę, a jeżeli wybudujesz dom niezgodnie z planem, nie uzyskasz pozwolenia na jego użytkowanie.

Decyzja o warunkach zabudowy

Jeżeli na terenie, na którym chcesz się budować, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy postarać się o decyzję o warunkach zabudowy, tak zwaną decyzję WZ, potocznie zwaną „wuzetką”. Reguluje ona na przykład wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Występuję się o nią najczęściej do urzędu gminy. Nie trzeba być właścicielem nieruchomości – co pozwala uniknąć ewentualnych niespodzianek podczas wyboru projektu domu.

Działka – wielkość

Aby wybudować dom potrzebujesz minimum 450 m2, a szerokość działki nie powinna być mniejsza niż 14 m. Zdecydowanie łatwiejsze przy małych działkach w zagospodarowaniu są działki kwadratowe. Na takim terenie lepiej też sprawdzi się domek piętrowy. Należy pamiętać, że ściana z oknami i/lub drzwiami domu lub garażu nie może być bliżej niż 4 metry od granicy sąsiedniej działki, a bez otworów – 3 metry od granicy. W szczególnych przypadkach dopuszcza się sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy pod warunkiem, że wynika to z ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Rodzaj gruntu

Rodzaj gleby jest bardzo ważny przy planowaniu podpiwniczenia, fundamentów, przydomowej oczyszczalni ścieków lub szamba. Dzięki mapom geologicznym, hydrologicznym lub wizycie geologa dowiesz się, jaka jest klasa gleby, czy jest na niej odwodnienie i na co możesz sobie pozwolić. Na przykład na terenach podmokłych domy stawia się na podniesionym gruncie lub na płycie betonowej.

Odwodnienie

Zawsze dobrze jest wykonać odwodnienie na działce, ale szczególnie istotne jest odwodnienie posesji na terenach, na których dominuje glina lub ił, czyli wszędzie tam, gdzie grunt źle przepuszcza wodę, a nawet niewielki deszcz powoduje powstawanie kałuż. Wtedy trzeba się zdecydować na drenaż opaskowy albo odwodnienie liniowe. Należy też znaleźć sposób na odprowadzenie zebranej wody – najlepiej do kanalizacji deszczowej, ogólnospławnej, lub do rowów melioracyjnych. Jeżeli nie ma takich w okolicy, to trzeba ją magazynować w zbiornikach retencyjnych, odprowadzać do studni chłonnych lub rozprowadzać na terenie działki za pomocą drenażu rozsączającego.

Otoczenie

Farma lisów, fabryka, oczyszczalnia ścieków, młyny czy sortownia śmieci to sąsiedztwo, które może nam przysporzyć nie lada kłopotów w postaci nieprzyjemnych zapachów, zanieczyszczonego powietrza, hałasu. Nawet najpiękniejszy dom nie zrekompensuje nam uciążliwości związanych z niesympatycznym otoczeniem.

Dojazd do domu

To wbrew pozorom częsty powód do międzysąsiedzkich kłótni i niedomówień. Jeżeli droga dojazdowa do naszej posesji jest prywatna, to możemy się z właścicielem drogi umówić na służebność drogi. Odbywa się to poprzez przyznanie nam uprawnień do korzystania z drogi w oznaczonym zakresie – na przykład na przejazd samochodem. Jeżeli do naszej działki nie będziemy mieć dostępu, możemy żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich umożliwienia korzystania z ich drogi, aby dostać się na naszą działkę. Przy braku porozumienia sąd powszechny orzeka zazwyczaj o przeprowadzeniu drogi koniecznej.

Infrastruktura w okolicy

Kupując działkę warto zainteresować się tym, gdzie znajduje się najbliższy przystanek komunikacji miejskiej lub prywatnej, gdybyśmy nagle musieli z takiego rozwiązania skorzystać, jak daleko mamy do sklepu, przedszkola, szkoły (jeżeli mamy dzieci w tym wieku), przychodni czy szpitala. Mieszkanie z dala od innych ludzi ma swoje niewątpliwe zalety, ale też może się okazać, że w zimie zostaniemy dosłownie „odcięci od świata”.

Drzewa na działce

Jeżeli na działce znajdują się drzewa, to ich wycięcie w szczególnych przypadkach wiąże się z uzyskaniem pozwolenia. Obecnie konieczność zgłaszania zamiaru wycinki drzew i krzewów na prywatnej posesji istnieje w przypadku, gdy obwód pnia drzew mierzonych na wysokości 5 cm przekracza określone wartości, tj.:

  • 80 cm – w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego,
  • 65 cm – w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,
  • 50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew.

Drzewa owocowe możemy na razie usuwać bez zezwolenia.

Projekt domu

Wybierając projekt domu wśród tysiąca dostępnych na rynku gotowych propozycji, lub tworząc własny niepowtarzalny plan, przeważnie kierujemy się swoim gustem, preferencjami i potrzebami w danym momencie. Pamiętaj o kilku rzeczach:

  • projekt zawsze trzeba zaadoptować do warunków panujących na działce, osadzić go względem stron świata uwzględniając otoczenie,
  • kształt działki i jej wielkość ogranicza nas czasami. Wybudowany dom powinien zapewnić nam komfortowe korzystanie z niego oraz z przestrzeni przydomowej.
  • czas szybko płynie i może się okazać, że nasz dom za 10 lat nie będzie już spełniał naszych oczekiwań, a wszelkiego rodzaju przebudowy będą prawie tak samo kosztowne jak wybudowanie czegoś nowego. Warto pomyśleć o tym wcześniej i zaprojektować przestrzeń nie tylko na „tu i teraz” ale również z uwzględnieniem okoliczności, które mogą się zdarzyć w niedalekiej przyszłości. Pomyśl zatem o ewentualnych udogodnieniach dla osób niepełnosprawnych, możliwości wydzielenia kolejnego pomieszczenia, zagospodarowaniu pustych przestrzeni, oddzieleniu piętra od parteru itd.

Uwaga na metraż

Planując budowę domu często wpadamy w pułapkę metrażu. Wiadomo, że chcemy mieć jak największy, przestronny salon, dużą kuchnię, komfortowe pokoje – to marzenie zwłaszcza osób, które uciekają z małych mieszkań w blokach. Trzeba jednak wiedzieć, że każdy dodatkowy metr domu to również dodatkowe koszty eksploatacji. Przypadki z życia pokazują, że wystarczy dodać jedną warstwę pustaków, aby powstało kolejne „piętro” użytkowe. Pytanie tylko, czy rzeczywiście jest nam ono potrzebne. Większa łazienka to większe koszty na etapie budowy i urządzania, które potem przekładają się na koszty użytkowania. Pamiętaj, że do metrażu wlicza się pomieszczenia gospodarcze, ciągi komunikacyjne, garaż. Mądrze zaplanowana przestrzeń, na przykład schowki pod schodami czy możliwość korzystania ze strychu sprawią, że nasz dom będzie bardziej funkcjonalny.

Ekipa budowlana i specjaliści

Nawet, jeżeli mamy możliwość wybudowania domu praktycznie samemu – choć rzadko się to zdarza – zawsze na jakimś etapie musimy skorzystać z pomocy specjalistów. Obecnie terminy oczekiwania na dobra ekipę są bardzo długie i trzeba zarezerwować ich czas odpowiednio wcześniej. Ekipy budowlane zawsze wymagają współpracy i nadzoru. Czasami zabraknie im materiału, czasami nie są pewni, jak coś zrobić. Nawet najbardziej sprawdzona ekipa powinna pracować pod czujnym okiem właściciela.

Materiały budowlane

W przypadku domu powiedzenie „co tanie to drogie” sprawdza się w 100 procentach. Dlatego należy bardzo dobrze przemyśleć wszystkie materiały, których użyjemy do budowy i wykończenia domu. Na pewno powinny być atestowane, co nie oznacza, że nie możesz ich kupić w hurtowni, w sklepie internetowym czy na przecenie. Ponadto trzeba przyjrzeć się ich parametrom, które potem będą miały wpływ na koszt użytkowania domu. Odpowiednie ocieplenie i szczelne okna przełożą się na mniejsze straty ciepła i niższy koszt ogrzewania. Należy pamiętać, że remont domu również nie należy do najtańszych i warto o tym pomyśleć już na etapie budowy. Drewniane okna wymagają systematycznej pielęgnacji dwa razy do roku. Kto nie ma na to czasu, powinien pomyśleć o innym rozwiązaniu. Farby zmywalne wydłużą nam czas użytkowania pomieszczeń bez konieczności szybkiego ponownego ich malowania.

Koszt domu

Na cenę domu w największym stopniu przekłada się koszt podpiwniczenia (może zwiększyć koszt budowy nawet do 15%) oraz koszt dachu (to około 40% całej inwestycji). Jeżeli chcemy ograniczyć koszty budowy, to najlepiej zrezygnować z piwnic i szerokiego domu parterowego o skomplikowanej bryle. Zanim zaczniesz budowę musisz ocenić koszt inwestycji i wziąć pod uwagę nie tylko cenę zakupu działki, materiałów budowlanych i wynajęcia ekipy, ale też podciągnięcia wszystkich mediów, opłat urzędowych i wielu niespodziewanych wydatków, które trudno od razu wliczyć w kosztorys, a które pojawiają się na każdym etapie budowy domu. Do ostatecznego podsumowania zawsze powinieneś dodać 20% ceny i wtedy to będzie realny koszt budowy i wykończenia domu. Przekonało się już o tym wielu niedowiarków. Oprócz budowy domu należy również uwzględnić koszt zagospodarowania działki, zrobienia podjazdu oraz terenów zielonych – nie kosztuje to mało nawet, jeżeli robimy to własnymi rękami.

Uzbrojenie działki

Do domu trzeba podciągnąć wodę, gaz, prąd, kanalizację. Dobrze jest wiedzieć, skąd możemy je wziąć i ile będzie nas to kosztowało. Jeżeli w okolicy nie ma kanalizacji, to musisz znaleźć inne rozwiązanie – szambo albo przydomową oczyszczalnię ścieków, która wymaga z kolei większej działki.

Umowa kupna – sprzedaży

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to podstawowy dokument potwierdzający prawo do dysponowania terenem i możliwości przeprowadzenia na nim inwestycji. Jest niezbędny przy załatwianiu wszelkiego rodzaju formalności związanych z budową. Na jego podstawie dokonuje się też wpisu do ksiąg wieczystych. Oprócz kupna można również wziąć teren w wieczyste użytkowanie a własność. To rozwiązanie w przeciwieństwie do prawa własności jest wydawane na 99 lat i każdego roku inwestor wnosi za nie opłatę.

Pozwolenie na budowę

Kiedyś posiadanie pozwolenia na budowę było obligatoryjne. Obecnie budowa domu nadal wymaga uzyskania zgody właściwego urzędu, ale może ona być albo w formie decyzji o pozwolenie na budowę, albo tzw. „milczącej zgody” na złożone w urzędzie zgłoszenie. To drugie rozwiązanie umożliwia szybsze rozpoczęcie prac i w większości przypadków to inwestor decyduje, z której procedury chce skorzystać. Jeżeli jednak obszar oddziaływania projektowanego budynku wykracza poza działkę, na której będzie budowany, działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody, lub chcemy wybudować bliźniaka czy dom wielorodzinny, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Do wniosku o pozwolenie na budowę i zgłoszenia należy dołączyć m.in.:

  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy,
  • aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową wykonaną prze geodetę w skali 1:500 z naniesionym obrysem planowanej inwestycji,
  • projekt budowlany w czterech egzemplarzach, który musi zawierać część opisową, architektoniczną, konstrukcyjną, instalacyjną, charakterystykę energetyczną i zgody na zmiany.
  • szczegółowy projekt zagospodarowania działki lub terenu, naniesiony przez architekta na aktualną mapę, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów,
  • informację o warunkach technicznych dostawy mediów: prądu, gazu, wody i ścieków i odpadów stałych,
  • oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • jeśli dom lub jego część przeznaczona na cele usługowe – potwierdzenie zapłaty

Decyzja wydawana jest w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku. Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna.

Ogrodzenie

Jakakolwiek forma ogrodzenia działki, której wysokość nie przekracza 2.20 cm, i nie pełni funkcji muru oporowego, nie wymaga zgody ani żadnych urzędów ani też sąsiadów. Natomiast ogrodzenie o wysokości powyżej 2,20 cm, oraz mur oporowy, zgonie z prawem budowlanym wymaga zgłoszenia w odpowiednim urzędzie, który – w szczególnych wypadkach – może nałożyć na zgłaszającego obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

Budynki wolnostojące na działce

Jeśli na działce chcemy postawić budynek gospodarczy, musimy zadbać o dopełnienie wszystkich formalności. Czasem wystarczy zgłoszenie, ale może okazać się, że jednak konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. W przypadku budowy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m², wystarczy zgłoszenie budowy. Łączna liczba tych obiektów nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m², w przeciwnym razie wymagane będzie pozwolenie. Wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m² również nie wymagają pozwolenia, jeżeli ich liczba nie przekracza dwóch na każde 1000 m².

Finansowanie budowy

Budowę domu oczywiście najlepiej sfinansować z własnych środków. Jednak jeżeli będziemy musieli skorzystać z kredytu bankowego, dobrze jest wziąć pod uwagę wszystkie aspekty takiego wieloletniego zobowiązania, a przede wszystkim: stawkę WIBOR, marżę, banku (oba te parametry składają się na oprocentowanie kredytu) oraz dodatkowe usługi bankowe, które trzeba dokupić, prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie, opłatę za wycenę nieruchomości, koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu, inne opłaty. Dodatkowo przy zaciąganiu kredytu hipotecznego będzie od nas wymagane minimum 20% wkładu własnego. Ubezpieczenie nieruchomości, czy to narzucone przez bank, czy też dobrowolne, zawsze ochroni nas przez skutkami ewentualnych zdarzeń losowych. Zanim się jednak na nie zdecydujesz, zapoznaj się dokładnie z regulaminem i zakresem ubezpieczenia.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *